Динамика рынка офисной недвижимости в Москве в I полугодии 2016

Специалисты компании «Office agency» подвели итоги поглощения коммерческих площадей, миграции арендаторов в качество и изменения уровня вакантной недвижимости по состоянию на начало июля 2016 года.

Ввод в эксплуатацию офисной недвижимости

184 тыс. м² – такова суммарная площадь бизнес-центров столицы введенных за I полугодие, а общий размер качественной офисной недвижимости превысил 19 200 000 м² Из них:

21% − помещения кл. А;

38% − кл. Б+;

41% − кл. Б.

За 6 мес. 2016 г. введено в эксплуатацию 103 тыс. м² новых площадей, из которых более 74 тыс. доступны для продажи.

Самые крупные объекты, сданные во 2 кв. года: начальная фаза бизнес-парка «G10» площадью 30 тыс. м² и 2-я очередь в бизнес-центре «Отрадное» размером 25,3 тыс. м². По-прежнему сохраняется децентрализация вновь введенных объектов. По мнению консултантов Office agency до конца 2016 г. будет сдано еще 300 тыс. м² офисов.

Процедура поглощения коммерческих площадей

146 тыс. м² площадей составило поглощение в I полугодии 2016 г. Это в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Высокий показатель обусловлен сделками 1 кв., когда была оформлена продажа башни «Евразия» и завершена сделка по приобретению 55 тыс. м² в башне «ОКО» с Мэрией г. Москва. Во 2 кв. динамика была отрицательной.

Процесс миграции в качество

Ставки аренды снижаются, это позволяет арендаторам выбирать лучшие офисы по прежней цене. Миграция арендаторов в качество – основная тенденция рынка офисной недвижимости в середине 2016 г. Помещения классами ниже остаются пустовать. С другой стороны, резко возрос спрос на масштабные площади без финишной отделки, динамика которых повлияет на параметры поглощения в ближайшее время.

Основной спрос на аренду формируют предприятия сферы услуг. Ключевыми по своей масштабности во 2 кв. года признаны следующие сделки: продажа «Легион II» площадью 29,7 тыс. м² (ГМК Норильский Никель), покупка корпуса парка «Солюшнс» размером 15,4 тыс. м², аренда фирмой «Про Грэс» 7 тыс. м² МФЦ «Газойл» и компанией «Rolf» 4,8 тыс. м² «Кругозор».

Характеристики свободных площадей

3,2 млн. м² офисных площадей по-прежнему вакантны по состоянию на 01 июля 2016 г., но аналитики рынка отметили снижение показателя вакантности за 6 первых месяцев года на 0.2 процентных пункта. Объекты класса А на Пресненской набережной (IQ-Квартал 109 тыс. м², Федерация-Восток 82 тыс. м²) и на Коровьем Валу (Оазис 29 тыс. м²) признаны самыми значимыми из ожидаемых ввода в текущем году.

Базовая величина арендной ставки

Снижение курса доллара в июне привело к некоторому росту арендной платы. Средняя ставка на аренду офисов кл. А выросла, так как помещения высокого класса по низким ставкам быстро нашли арендаторов. Текущее предложение сформировано дорогой офисной недвижимостью. Средняя ставка аренды на июль 2016 года. равна 31 - 32 тыс. руб./м²

Средняя стоимость квадратного метра аренды в офисах классов Б+, Б- осталась на прежнем уровне и составляет около 17 тыс. руб. Арендаторы теперь гораздо придирчивее относятся к величине операционных расходов. Никто не идет в сделку пока не оценит итоговый размер арендной платы с учетом в том числе и парковочных мест.